Atina'dan Ev Satın Alma Rehberi

Yunanistan’ın başkenti Atina, tarihi dokusu, Akdeniz iklimi, güçlü turizm potansiyeli ve yabancı yatırımcıya sunduğu fırsatlarla son yıllarda gayrimenkul alımlarında öne çıkan bir şehir hâline gelmiştir.

Avrupa’nın büyük metropollerine kıyasla daha uygun fiyatlara sahip konut seçenekleri, “Golden Visa” gibi yatırımcı teşvikleri ve sürekli değerlenen emlak piyasası, hem yaşamak hem de yatırım yapmak isteyenler için cazip fırsatlar sunmaktadır. Bu rehber, Atina’dan ev satın alma sürecini adım adım anlamanıza yardımcı olacak kapsamlı bir yol gösterici niteliğindedir.

Atina emlak piyasası, semtlere göre değişen fiyat ve yaşam tarzı alternatifleri sunar. Merkez bölgeler olan Syntagma, Kolonaki ve Koukaki; turistik alanlara yakınlığı, prestijli yaşam tarzı ve güçlü kiralama potansiyeli ile dikkat çeker. Bu bölgelerde fiyatlar daha yüksek olsa da kısa dönem kiralamalar açısından getiri potansiyeli yüksektir. Pire ve Glyfada, Voula, Alimos gibi güney sahil hattı ise deniz kenarında modern bir yaşam isteyenler için uygundur. Exarchia, Kypseli ve Neos Kosmos gibi bölgeler ise hem ekonomik fiyatları hem de gelişime açık yapılarıyla uzun vadeli değer artışı hedefleyen yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir. Atina’da kiralık dairelere olan talep, öğrenci nüfusu, turizm ve yabancı çalışanlar nedeniyle oldukça yüksektir; bu da satın alınan evlerin kısa sürede kira geliri üretmesini sağlar.

Yunanistan’da yabancıların gayrimenkul satın almasının önünde ciddi bir engel yoktur ve süreç oldukça şeffaftır. Ayrıca Yunanistan Golden Visa programı, belirli bir yatırım tutarını aşan yabancılara oturum izni alma imkânı tanımaktadır. 250.000 € ve üzeri yatırımlarla alınabilen bu oturum izni, 5 yıllık süreyle geçerli olup aile bireylerini de kapsamaktadır. Bazı merkezi bölgelerde taban yatırım tutarı 500.000 €’ya çıkmış olsa da hâlâ birçok semtte 250.000 € sınırı geçerlidir. Golden Visa sahipleri Yunanistan’da sınırsız oturum hakkı elde eder ve Schengen bölgesine vizesiz giriş avantajından yararlanır.

Ev satın alma sürecine başlamadan önce profesyonel bir avukatla çalışmak son derece önemlidir. Yunanistan’da tapu, mülkiyet ve yapı ruhsatı gibi konuların detaylı kontrolü zorunludur, aksi hâlde alıcı ciddi risklerle karşılaşabilir. Avukatlar tapu araştırmalarını yürütür, evin üzerinde ipotek ya da borç olup olmadığını kontrol eder, satış sözleşmelerini hazırlar ve noter işlemlerini yönetir. Ayrıca alıcıların Yunanistan’da ev satın alabilmesi için “AFM” adı verilen yerel vergi numarasına sahip olması gerekir; bu işlem çoğu zaman avukat tarafından vekâletle kolayca halledilebilir. Ödemelerin yapılabilmesi için bir Yunan bankasında hesap açmak da süreçteki adımlardan biridir ve pasaport, AFM numarası ve adres teyidi gibi belgelerle gerçekleştirilir.

Atina’daki birçok binanın eski olması, teknik incelemeyi zorunlu hâle getirir. Satın almayı düşündüğünüz gayrimenkul mutlaka uzman bir mühendis tarafından incelenmelidir. Deprem dayanımı, elektrik-su tesisatlarının durumu, binanın yaşı ve yapı ruhsatına uygunluğu gibi unsurların kontrol edilmesi, ileride oluşabilecek maliyetlerin önüne geçer. Tapu kontrolü de aynı derecede önemlidir; bir mülkün üzerinde haciz, ipotek ya da ruhsata aykırı bir eklenti olup olmadığı satın alma öncesi mutlaka araştırılmalıdır.

Satın alma süreci, genellikle beğenilen ev için kapora ödenmesi ile başlar. Yatırımcılar çoğu zaman evin tutulması için satın alma bedelinin yaklaşık %5–10’u kadar kapora öder ve satıcı ile ön protokol imzalanır. Sonrasında noter işlemlerine geçilir. Yunanistan’da tüm gayrimenkul satışları noter huzurunda yapılır ve noter, belgelerin gerçekliğini ve satışın yasal çerçevede gerçekleştiğini kontrol eder. Ödeme banka üzerinden yapıldıktan sonra tapu alıcı adına tescil edilir ve süreç resmen tamamlanır.

Ev satın alırken alıcıların karşılaşacağı ek maliyetler de göz önünde bulundurulmalıdır. Tapu harcı yaklaşık %3’tür; noter ücretleri genellikle %0.5 ile %1.5 arasında değişir. Avukat ücreti çoğu zaman %1–2 civarında olurken, emlakçı komisyonu alıcıdan alınan %2’lik standart bir ücrettir. Bu ek masrafların toplamı genellikle satın alma bedelinin %6–10’u civarında ek bir yük oluşturur. Satın alma sonrasında Yunanistan’da mülk sahipleri yıllık emlak vergisi (ENFIA) ödemekle yükümlüdür. Evin kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelir için vergi beyanı yapılması gerekir ve kısa dönem kiralama yapmak isteyen yatırımcıların özel bir kayda sahip olması şarttır. Ayrıca deprem sigortası ve konut sigortası zorunlu olmasa da tavsiye edilir.

Sonuç olarak Atina’dan ev satın almak, hem yatırım hem de yaşam açısından oldukça avantajlı fırsatlar sunmaktadır. Uygun fiyatlı konut seçenekleri, yüksek kira getirisi potansiyeli, kolay satın alma süreci ve Golden Visa gibi ek avantajlar, şehri yabancı yatırımcılar için cazip hâle getirir. Doğru lokasyon seçimi, detaylı hukuki ve teknik inceleme ve güvenilir profesyonellerle çalışma, Atina’da yapacağınız yatırımı güvenli ve kârlı bir hâle getirecektir. Golden Visa Solutions Platformu ise Yunanistan’daki golden visa süreçlerinin şeffaf bir şekilde yürütülmesine olanak sağlar.